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GLOSSARY不動産用語集

不動産用語一覧

位置指定道路

建築基準法で、建築物の敷地は「建築基準法上の道路」に2m以上の長さで接していなければならないと定めています。
位置指定道路は、建物を建てる時に必要な接道を取るために、土地を道路のように整備し、建築基準法上の道路として特定行政庁に認可してもらった幅員4m以上の私道のことです。認可してもらうためには、一定の条件があり、行政が定めた仕様で道路を整備しなければなりません。
建築基準法第42条1項5号に定められていますので、5号道路と呼ばれることもあります。

ウォーターハンマー

建物内の水が通る配管で、ハンマーで叩いたような音が発生する現象のことです。
水栓等(キッチン・洗面等のシングルレバー水栓、全自動洗濯機)のバルブを急に開けるなど、水流の急変や急な閉鎖が生じた際に、配管内の圧力が瞬間的に高まり、それが圧力波となって上流に伝わるのに伴って配管を振動させることで音が発生し『ゴン』という衝撃音が発生します。

【対処方法の一例】

  • ゆっくり水を止めるなど水圧を適切に保つようにする
  • 水撃防止用の器具を取り付ける。

エクイティ

資金調達区分におけるエクイティとは、新株や新株予約権付社債の発行などにより調達する株主資本のことです。エクイティへの投資は、一般企業へ投資することと置き換えて考えれば、会社にとっての資本であります株式への投資と同義です。
株式投資では会社の業績が良ければ高い配当を受けることが期待できる上に値上がりによるキャピタルゲインも期待できます。しかし、業績が悪い場合は当然期待できません。

不動産ファンドにおきましても、エクイティは賃料収入額や物件の売却価格の上下で得られる配当も変化します。不動産収益状況によって配当も変動し、元本の保証もないのがエクイティ部分に対する投資ですが、また比較的少ない額の投資でハイリターンの可能性があることも特徴です。

印紙税

印紙税とは、経済的な取引をする際に作成される契約書などの文書に対して課税される税金です。
(売買契約書・請負契約書・領収書など)

それぞれの書類の性質や記載の金額により納付する税額が異なります。

課税対象になる文書を取り交わしたときに納税義務が発生し、書類1通につき定められた金額の収入印紙を貼付し納付します。

ウレタンフォーム

基本的には2種類の原料を混合・反応させることによって、生成されるプラスチックです。成形方法を変えることにより、硬質ウレタンフォームと軟質ウレタンフォームになります。
日常よく目にふれるものとして、自動車のシート、寝具、家具などのクッション材などがあります。
建築分野においては、硬質ウレタンフォームは外壁、床、天井面に入れる断熱パネルとして、また軟質ウレタンフォームはクッション性に優れるのでシーリング材などの衝撃吸収材として使われています。

エキスパンション・ジョイント

長い建築物やT字型/L字型の建築物などで、地震や温度伸縮等による建築物の変形が原因で生じるコンクリート部のヒビ等の損害から建築物を守るために、初めから構造体を分割することによって建築物にかかる力を分散させる継目(接合部)のことをエキスパンション・ジョイントと呼びます。一般的にはエキスパンと呼ばれたりしています。エキスパンション・ジョイントのある建物は、外観は一体に見えますが、構造は複数に分かれており、大地震時に建物はエキスパンション・ジョイントを境界に、それぞれ異なったゆれ方をします。

RC構造

鉄筋コンクリート構造のことです。 Reinforced Concrete(補強されたコンクリート)の頭文字を取ったもので、RC造とも略されます。棒状の鋼材である鉄筋を篭状に組み、コンクリートで被覆した構造です。
鉄筋は圧縮に弱いが引っ張りに強く、コンクリートは引っ張りに弱いが圧縮に強いため、両者の付着によって強度の高い構造体をつくり、お互いの弱点を補強し長所を使った構造物です。
耐火性・耐震性に優れ、マンションでは6~7階建てまでの中高層に多く使われます。
大別すると、剛接合される柱と梁が一体化して変形しない骨組のラーメン構造と、柱や梁を使わずに上下階の構造壁の位置を揃える壁式構造があります。 ラーメンは大規模建築に、壁式は個人住宅や4~5階建てまでの小規模なマンションに使われます。

青色申告

青色申告とは、毎日の取引を帳簿につけて、正確に所得や税額を計算し申告する確定申告制度です。青色申告ができる方は、不動産所得や事業所得、山林所得がある方に限られます。青色申告者は所得金額の計算などについて有利な取り扱いが受けられる反面、帳簿の記録や記帳義務、書類の保存義務が課されます。なお、新たに事業を開始した場合は、業務を開始した日から概ね2ヶ月以内に青色申告承認申請書を税務署に提出する必要があります。

不動産投資やアパート経営での不動産取得での確定申告は、青色申告または白色申告の2種類があり、以下青色申告を選択した場合の税務的メリットを纏めます。

1.青色申告特別控除が受けられる
青色申告特別控除は所得金額から更に一定の金額を差し引くことができます。
差し引ける金額は事業的規模の経営で、複式簿記による記帳を行い、それに基づき作成された貸借対照表や損益計算書を確定申告書に添付して期限内に提出する場合は65万円、それ以外は10万円となります。

2.青色専従者給与を必要経費とすることができる
配偶者や親族がアパート/マンション経営に従事している場合、これらの人への給与は賃貸事業の経費とすることができます。事業的規模で青色申告を行えば、一定の要件の下に実際に支払った給与の額が必要経費となります。

3.税務上損失を繰り越すことができる
不動産所得の金額の計算上に生じた損失額は他の所得と合算して損益通算できますが、それでも控除しきれない金額があるときは、翌年以降3年間に渡って全額を差し引けるまで繰り越すことができます。

不動産の貸付が事業的規模かどうかについては、原則として社会通念上事業と称するに至る程度の規模で行われているかどうかで判断されることになります。ただし建物の貸付については次のいずれかの基準に当てはまれば原則として事業的規模として扱われます。

  1. 貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること。
  2. 独立家屋の貸付については、概ね5棟以上であること。

インカムゲイン

インカムゲイン(income gain)とは資産運用に対するリターン(成果)のひとつで、株式や債券などの資産を保有することで安定的かつ継続的に受け取ることのできる収益のことを指します。
不動産投資の場合、保有するマンション・アパートなどを賃貸することにより得られる家賃収入がインカムゲインとなります。
家賃収入は入居者を確保することで安定的に得ることができますが、株や投資信託の場合はハイリスク・ハイリターンとなり業績などによっては大きく変動します。
不動産投資を考える際に重要な指標として用いられる「表面利回り(グロス)」は購入物件価格に対する1年間のインカムゲイン(家賃収入)の割合をパーセントで表現したものです。

<計算方法>
年間収入÷物件価格×100=表面利回り

また、表面利回りとともに把握しておかなければならない指標として「実質利回り(ネット)」があります。
「実質利回り(ネット)」は年間家賃収入から管理費や固定資産税などの諸経費を差し引いた金額を、物件価格に購入時の諸経費を足した金額で割った数字です。

<計算方法>
(年間収入-諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)×100=実質利回り

表面利回りや実質利回りを把握することで、具体的にいくら手元に入ってくるのか知ることができます。

公図

土地の位置や形状、地番を公証する地図の事で、登記所(法務局)で管理されています。
道路付きや隣接地との関係を調査する手段とし用いられ、登記所(法務局)で有料で閲覧することができます。
公図は明治初期に租税徴収のための簡易的な土地測量図が原型になっていて、正式には『土地台帳付属地図』という名称です。明治時代の未熟な測量技術で作成された土地台帳付属地図には相違箇所も多く信頼性が低く、正確な地図を作成するため、昭和26年以降に国土調査法に基づき、全国各地で地籍調査を実施し最新の測量技術で正確な公図を作成しています。
登記所(法務局)では明治時代の不正確なものと昭和26年以降の正確な公図の2種類が存在している事になります。

元利均等返済

ローンの返済方法の一つで、毎月の返済額を全期間一定にする返済方式になります。

この方式では、毎月の返済額が同じなので、計画的な返済がしやすいのがメリットといえます。ただし、ローンの返済額は元金と利息を合計したものなので、返済額に占める元金と利息の割合が当初において利息の割合が大きく占めることになり、元本がなかなか減らないのが特徴です。

また元金均等返済に比べて、支払利息の総額が多くなるというデメリットがあります。

コンバージョン

変換・転換・交換などの意味を持つ英単語で、建築業界では既存建物の用途を転用することの意味で使われる用語です。

オフィスビルから集合住宅などの居住用建物に用途を転用するなど、供給過剰や賃貸ニーズミスマッチ等の理由により空室が目立つビルを蘇生させる建築手法(コンバージョン建築)として注目されています。

キャッシュフロー

「キャッシュフロー」とは、「実際のお金の流れ」のことをいい、主に、企業活動によって実際に得られた収入から外部への支出を差し引いて手元に残る資金の流れのことをいいます。

例えば、いくら黒字でも現金がショートする場合もあれば、赤字でも十分な資金調達が得られる場合があります。そこで、企業の実態を正確に把握するために、現金の実際の流れ(どれだけ調達し、どれだけ支払い、どれだけ手元に残ったか)を捉えるキャッシュフローの考え方が重視されてきています。

不動産投資におけるキャッシュフローの一般的な考え方は次の様に算出します。

キャッシュフロー=税引き後利益(収入―支出―税金)―借入返済元金+原価償却費

繰り上げ返済

繰り上げ返済とは、ローンの定期的な返済とは別に、ローン残高の一部または全部を繰り上げて返済することです。この返済額は元金に充当されますので、元金に対してかかるはずの利息が減り、返済総額も少なくなります。
返済期間を短縮する「期間短縮型」と、毎月の返済額を減らす「返済額軽減型」があります。どちらも利息を軽減する効果がありますが、期間短縮型はより効果が大きくなります。また、繰上返済のルールや手続き、手数料などは金融機関によって異なるので、予め確認が必要です。

気流留め

木造軸組構法において壁体内の空気の動きを止め、断熱効果が妨げられないようにする部材で、土台廻りあるいは天井と外壁・間仕切り壁の取り合い部分に用いられる部材で使用材料は木材や防湿・気密フィルムあるいは袋入りグラスウールを丸めたものが一般的です。

木造枠組壁構法においては構造上、壁体内に気流が生じないので気流留めを省略でき省力化を図ることができます。

結露

建物の室内外の温度差が大きい部分に、空気中の水蒸気が凝集し水滴が発生することを言います。
室内壁面や窓ガラスに起きるものを「表面結露」と言い、カビやダニなどの発生原因になります。
また、表からは見えない壁体や断熱材などの内側に結露することを「内部結露」と言い、断熱材の性能が低下し、構造部材が腐朽するなど、耐久性の低下を招きます。

冬場に使用するファンヒーターは、灯油やガスを燃焼させているときに大量の水蒸気を発生させており、結露の発生率が非常に高くなります。
また、水槽や観葉植物室も結露の原因の一つとなります。
洗濯物も梅雨どきには室内に干しがちですが、換気扇をまわしながら浴室に干す事をお勧めします。

結露はアトピー性皮膚炎やアレルギー性皮膚炎の原因と一つなりますので、結露を防ぐため、冬場は換気、夏場は除湿を心がけましょう。

既存不適格

建築時には適法に建てられた建築物であって、その後、法令の改正や都市計画変更等によって現行法に対して不適格な部分が生じた建築物のことを言います。

(建築基準法第3条2項)
「この法律又はこれに基づく命令若しくは条例の規定の施行又は適用の際現に存する建築物若しくはその敷地又は現に建築、修繕若しくは模様替の工事中の建築物若しくはその敷地がこれらの規定に適合せず、又はこれらの規定に適合しない部分を有する場合においては、当該建築物、建築物の敷地又は建築物若しくはその敷地の部分に対しては、当該規定は、適用しない。」

この規定により違法ではありませんが、将来増築や建て替えを行う際は、違法な部分を是正(法令に適合)するようしなければなりません。

管理形態と管理費

賃貸用不動産を保有するオーナーは管理面の業務を不動産会社等へ委託することが一般的となっています。委託する管理業務にはいくつかの種類があり、それらに応じてオーナーが支払う管理費用が異なってきます。
管理形態の種類(一般的には①⇒②⇒③の順に管理費用は減少します。)

  1. 総合管理(全部委託)
    【募集、集金、入退去管理、修繕工事、清掃業務等】を、一括して管理会社に委託する形態。
  2. 募集管理(一部委託)
    例えば【募集、集金、入退去管理】は委託。
    『修繕工事、清掃業務等』などは個別に契約するなど、自身で管理するなどの形態。
  3. 自己管理(自主管理)
    募集などは各管理会社、不動産会社などに依頼し、その他は個別に委託、管理を行う形態。

オーナーが支払う管理費用は賃貸用不動産収入の必要経費とすることができます。

固定資産税評価額

固定資産税評価額とは、固定資産税などを計算する基準となる価格のことで、固定資産課税台帳に記載された土地・家屋の評価額のことを言い、固定資産税のほか都市計画税や不動産取得税、登録免許税などの基準となります。

この固定資産税評価額は、年度の初めに送付される固定資産税の「納税通知書」に添付されている「課税資産明細」に記載されています。

なお、土地・家屋の固定資産税評価額については3年ごとに評価替えが実施されています。

固定資産税評価額は、土地の分筆、合筆、地目の変更により土地の区画・形質が変化した場合や、著しい地価の下落があった場合を除いては、次回の基準年度までそのまま引き継がれることが原則となっています。

公示価格

地価公示法に基づいて土地鑑定委員会が毎年1回公表する、「標準地」として選定された3万数千地点についての価格のこと(更地の単位面積当たりの価格で示される)です。

毎年1月1日時点の地価を複数の不動産鑑定士等が評価し、土地鑑定委員会が判定して3月下旬に公示されます。

公共事業のための用地買収価格はこの価格を規準として行うべきとされているほか、民間での土地取引においてもこれを指標とするよう努めるべきとされています。

確定測量図

土地の売買を行う場合等に、対象地の面積や隣接地との境界を確認するために土地家屋調査士により作図される図面として確定測量図と呼ばれるものがあります。

この確定測量図とは、対象地と隣接するすべての土地所有者と境界確認をし、それに基づき作成される図面であり、併せて境界標の設置や隣接地土地所有者との立ち合い証明として境界確認書等と呼ばれる書面を取り交わすことも必要となります。尚、民有地との境界確定(民民境界確定)だけでなく、公道や水路等の公共用地との境界確定(官民境界確定)も必要となります。

これに対して現況測量図と呼ばれるものもありますが、現況測量図とはその名の通りあくまでも現況の測量図であり、民民境界もしくは官民境界について一部もしくは全部の境界確定が完了しておらず、既存の境界標やブロック塀等を参考に作図された図面になります。

尚、現況測量図はその性質上、仮測量図と呼ばれることもあります。

経年劣化

経年劣化とは、一般的には年月が経つうちに製品の品質・性能が低下することを言います。

賃貸用住宅におきましては、国土交通省から、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」という指針が出されていますが、このガイドラインによると、「経年変化、通常の使用による損耗(自然消耗)等の修繕費用は賃料に含まれる」と定義されております。つまり賃貸用住宅の入居者(賃借人)からすると毎月支払っている家賃に「経年劣化、通常損耗分の修繕費は含まれている」ことになりますので、退去時に入居者が負担すべき修繕費は故意、過失、善管注意義務違反等入居者の責めに帰すべき内容によるものとするのが一般的な考え方となります。

工事監理

事監理とは建築士法第2条7より引用すると『その者の責任において、工事を設計図書と照合し、それが設計図書のとおりに実施されているかいないかを確認することをいう。』とされています。工事現場には資格を有した監理者を設けることが義務付けられており、監理者は以下の業務を行います。

  1. 設計図通りの施工が進んでいるかチェック
  2. 図面だけでは伝わらない内容の伝達
  3. 建築主の代理となって、工事現場との打合せや指示
  4. 建築主への報告

工事管理者には資格が必要となりますが構造・用途により変わりますので以下ご参考。

  • 一級建築士:全ての物件の工事監理が可能
  • 二級建築士:延べ面積1,000㎡まで(木造)、非木造延べ面積300㎡まで(共に高さ13m軒高9m)
  • 木造建築士:延べ面積300㎡まで(木造)、非木造階数2以下かつ延べ面積30㎡まで

無資格でも、木造であっては、階数2階以下かつ100㎡まで、非木造であっては、階数2階以下かつ延べ面積30㎡(高さ13m軒高9m)が監理業務を行うことができます。

高度地区

高度地区は市街地の環境を維持し、または土地利用の増進を図るため、建築物の高さの最高限度または最低限度を定めた地区です。それを導入するかどうかは自治体ごとの任意であり、その制限内容も自治体によって異なっています。

建築物の高さの最高限度の制限には、
北側敷地への日照、通風、採光などを保護し、市街地の環境を維持するための北側斜線型の建築物の高さ制限(北側斜線制限型)や、突出した高さの建築物の建築の防止など、現状の街並み景観に配慮するため、建築物の絶対高さの制限(絶対高さ制限型)や、北側斜線制限型と絶対高さ制限型を併用した建築物の高さ制限などがあります。

北側斜線制限

北側斜線制限とは建築基準法で定められている建築物の高さを制限する為の法規のことで、北側に隣接する建物の日照悪化を防止することを目的としています。
北側斜線制限は都市計画法上で定められた全用途地域のうち第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域の4つの住居系用途地域に該当する土地のみ適用されています。

以下の通りに建築しようとする建物の高さを制限されることとなります。

  • 第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域
    隣地境界線から建築物までの距離×1.25+5m
  • 第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域
    隣地境界線から建築物までの距離×1.25+10m

※真北方向が道路の場合、道路と向かいの敷地との道路境界線となります。

工程表

『スケジュール表』と読み替えて頂ければ分かり易いかと思います。
作業の各工程を表で表した形式のもので工程の管理をはじめ予定の作業に要する時間を把握するといった目的で利用されます。

建設、不動産の分野にも必要に応じて様々な工程表が作成され活用されています。
頭の中で整理することが難しい場合などは工程表を作成してみてまずは全体感を把握することが重要です。

街区基準点

土地の面積を算出するには、隣り合う土地同士の境界を確定する必要があります。
その際の境界は座標で表示されますが、その座標は各市町村に設置されている基準点を基にして表記されます。
街区基準点とは基準点の中でも地籍調査における基礎データの整備等を目的に、国土交通省が平成16年度から実施された『都市再生街区基本調査』により、全国の人口集中地区を対象に設置された公共基準点であり、その種類として「街区三角点」、「街区多角点」、「街区節点」があります。
尚、街区基準点の位置は国土地理院のホームページで確認することが出来ます。

建築確認申請

確認申請
特定の用途あるいは一定の規模以上の建築物を建築する場合は、建築主は確認済証の交付を受けなければ建築することができません。
大規模の修繕・模様替・用途変更を行う場合も同様です。
建築主は建築主事または指定確認審査機関に対して、計画が適法である旨の確認の申請を行います。建築主事または指定確認審査機関はその計画が建築基準関係規定に適合していると認めた場合は「確認済証」を交付します。
消防法により定められた防火対象物である場合は、確認済前に同意が必要になります。

中間検査
中間検査特定行政庁が指定する「特定工程」にかかる工事を終えた場合は、中間検査申請をして建築主事又は指定確認検査機関の中間検査を受けます。工事が建築基準関係規定に適合している場合は「中間検査合格証」が交付されます。特定工程後にかかる工事は中間検査合格証が交付された後でなければ施工できません。

完了検査
工事が完了した場合は、完了検査申請をして建築主事又は指定確認検査機関の完了検査を受けます。工事が建築基準関係規定に適合している場合は「検査済証」が交付されます。特殊建築物等の場合には検査済み証が交付されるまでは使用上の制限を受けます。

家屋番号

家屋番号とは、不動産登記法の規定に基づき、建物の一つ一つを識別するために付与さる固有の番号のことです。不動産登記簿の表題部に記載されます。

原則として地番と同一になりますが、建物が複数ある場合や区分所有建物の場合には地番と異なることがあります。

また、住居表示に関する法律の規定に基づき市町村が付与する住居番号とは異なります。

基準点

土地を売買する際には基本的に土地家屋調査士による測量を行います。その際に測量の基礎とされるのが「基準点」です。
「基準点」を設けることで測量地の位置が明確になり緯度、経度、高さなども正確に測ることが出来るようになります。
「基準点」は国土地理院が設置・管理しており電子基準点、三角点や水準点などの種類があります。
また国土地理院以外の公共機関などが設置・管理する公共基準点があります。

建ぺい率

建ぺい率(建蔽率)とは「建築面積の敷地面積に対する割合」をいいます。

建ぺい率=建築面積/敷地面積(×100%)

建ぺい率による建築面積の制限は建築物の敷地内に一定割合の空地を確保することにより採光や通風を確保し、市街地の環境を保全するためのものです。

●建ぺい率の限度
建ぺい率の限度は用途地域の種別に応じて都市計画で定められています。

用途地域 建ぺい率の限度
第1種低層住居専用地域、第2種低層住居専用地域、第1種中高層住居専用地域、第2種中高層住居専用地域、工業専用地域 3/10、4/10、5/10又は6/10のうち都市計画で定められたもの
第1種住居地域、第2種住居地域、準住居地域、準工業地域 5/10、6/10又は8/10のうち都市計画で定められたもの
近隣商業地域 6/10、8/10
商業地域 8/10
工業地域 5/10又は6/10のうち都市計画で定められたもの
用途地域の指定のない地域 3/10、4/10、5/10、6/10又は7/10のうち特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て定めるもの

●建ぺい率の限度の特例
建ぺい率の限度が8/10とされている地域外で、かつ、防火地域内にある耐火建築物は1/10緩和されます。
街区の角にある敷地またはこれに準ずる敷地で特定行政庁が指定する地域内にある建築物は1/10緩和されます。
上記1.及び2.の両方に該当する建築物は2/10緩和されます。建ぺい率の限度が8/10とされている地域内で、かつ、防火地域内の耐火建築物は建ぺい率の規定が適用されません。巡査派出所・公衆便所等その他これらに類するもの、または公園・広場等で特定行政庁が許可したものは建ぺい率の規定が適用されません。

キャピタルゲイン

キャピタルゲイン(capital gain)とは資産運用に対するリターン(成果)のひとつで、運用している株・証券・不動産などを売却することで得られる購入額と売却額の差益を指します。
不動産投資では優れた立地条件、安定したインカムゲイン(家賃収入)、物件周辺の成長性、建物の価値、土地の価値など総合的に兼ね備えた優れた物件では大きなキャピタルゲインを得られる可能性があります。
税制面では、この不動産投資のキャピタルゲインは、一般的には譲渡所得として扱われ、給与所得や事業所得などとは別に分離課税されます。尚、この課税については、不動産の所有期間によっては軽減措置を受けることが出来る場合があります。
当社ではインカムゲインやキャピタルゲインなど購入から売却までトータルで考え収益を得られるようプロの目で「厳選した土地」に「入居率の高いデザイナーズ物件」を提案しています。

減価償却

減価償却とは、建物等の資産を保有した際の取得対価に対して年数経過によって資産価値の減少分を一定の方法によって各年分の必要経費として配分していく会計手続きのことです。現金支出無くして費用計上できる点がアパート経営や不動産投資によって得られる税務メリットとも考えられています。また、事業のために使用する建物だけでなく建物付帯設備などの資産も時間の経過とともにその価値が減少する減価償却資産にあてはまります。土地などのように価値が減少しない資産は、減価償却資産ではありません。必要経費として配分するその各資産の使用可能期間については法定耐用年数として各定めがあり例えば住宅用木造建物であれば22年、住宅用鉄筋コンクリート造建物であれば47年と定められています。

専有面積

分譲マンションなどの区分所有建物においては、それぞれの区分所有者が単独で所有している建物の部分のことを「専有部分」と呼び(区分所有法第1条・第2条)、この専有部分の床面積を「専有面積」と言います。
また賃貸用のマンションやアパートでも同様に借主が個人的に使用していいスペースのことを専有面積といいます。
専有面積は「区分所有者が単独で所有している専有部分の床面積」のことであり、具体的には各住戸の内部空間の床面積を指しています。
バルコニーは一見それぞれの住戸に付属しているように見えますが、「共用部分」として扱われます。
また玄関までのアプローチも専有面積からは除外されます。
専有面積を算出する際壁の厚みの中心から内側を面積とする「壁心面積」と壁の内側の実際使用できる部分だけを面積とする「内心面積」という2種類の計算方法が存在します。
両者の計算方法による専有面積の大きさは異なったものとなるので注意したいところです。
不動産登記では「内心面積」、建築基準法上では「壁心面積」が採用されます。

指定確認検査機関

指定確認検査機関制度は平成10年6月の建築基準法改正により新たに制定され平成11年5月1に施行された制度です。それまでは特定行政庁の建築主事のみが建築の確認審査・検査(中間・完了)業務を行っていましたが、建築確認の迅速化や違法建築物への行政対応の充実を目的として、国土交通大臣または都道府県知事から指定を受けた審査能力を備える公正な民間企業も行うことができるようになりました。
一の都道府県の区域で業務を行う機関については都道府県知事が行い、二以上の都道府県の区域で業務を行う機関については国土交通大臣が指定を行うこととなります。

サブリース

賃貸住宅におけるサブリースとは、物件を不動産会社等が一括して賃借し(マスターリースともいう)、それを分割またはそのまま一括して第三者に転貸する事業形態の事を言います。オーナーは空室リスク回避や、管理の手間がかからない等のメリットがあります。

サブリースシステムの詳細については各不動産会社等によってそれぞれ異なりますが、内容によってはオーナーのデメリットへ繋がることもありますので、契約期間やサブリース賃料(保証料率)、他諸条件など十分に比較検討の上サブリース契約を委託する不動産会社等を選定することが必要です。

GPI(Gross Potential Income):総潜在収入

Gross Potential Income の直訳は、「全ての潜在する収入」。
空室や滞納による損失が全くないと仮定した場合における年間賃料収入総額(満室時賃料)のことで、物件から得られる年間の最大収入額を意味します。

また、GPIから、実際の空室および滞納の損失額を差し引いた収入総額のことを、EGI (Effective Gross Income):実効総収入、直訳で「実際に有効な収入」と言います。
更に、EGIから運営費(管理にかかる費用や固定資産税等)を引いた収入総額を、NOI (Net Operating Income):純営業収益、直訳で「正味の稼働している利益」と言います。

重要事項説明入

重要事項説明とは、売買契約・賃貸契約・委託契約に際して重要事項説明書に基づき、契約に関する重要事項を消費者に対して説明することを言います。

宅地建物の取引におきましては、宅地建物取引業者が取引当事者に対して契約上重要な事項を説明することを言います。その際に説明の内容を記載して取引当事者へ交付する書面を重要事項説明書と言い、35条書面と呼ばれることもあります。

重要事項説明は宅地建物取引業者の宅地取引主任者の資格を有した従業員が行わなければならず、宅地建物取引主任者は重要事項説明を行うにあたっては相手方からの請求が無くても宅地建物取引主任者証を提示しなければなりません。

設計図書

建築関係法規においては建築物または工作物に関する工事用の図面及び仕様書と規定されています。 建築物の工事施工または法的出願(確認申請等)及び契約締結の際に必要となる図面、仕様書、その他関係必要書類のことを言います。
一般住宅においては、一般的に下記の図書が含まれています。

  • 付近見取図、面積表、求積図
  • 仕上表(外部・内部)、仕様書
  • 各階平面図(建具符号も明記)
  • 立面図(東西南北の4面)
  • 断面図(縦横2面)
  • 矩計図(屋根、外壁、開口部を含む縦方向に切った断面詳細図)
  • 建具表(金属製・木製)
  • 基礎伏図、各階床伏図、天井伏図、小屋伏図
  • 各種設備図(電気、給排水衛生、換気空調)
  • 確認申請図書

その他、共同住宅においてはプラスして、日影図、階段詳細図、平面詳細図、展開図、エレベーター図面等も含まれます。 また、建具符号図が単独図書になります。
※(設計図書とは必要となる設計図すべてを言い、上記内容に限定されません)

更地

建物、工作物、構築物等の定着物のない状態のこと。
原野や山林になにも樹木がなかったり、田園が耕作されていない状態は、「荒地」や「耕作放棄地」として呼び、それを更地とは呼びません。
土地に建物等が建っていなくても借地権、地役権などの使用収益を制限する権利が設定されている場合は更地とは言えません。
抵当権は土地の使用収益を制限する権利ではないため設定されていても更地になります。
また、建築基準法・都市計画法など公法上の制約があっても更地として売買取引されます。

地縄張り

建物を建てる際、最初に行う事が地縄張りと言う作業です。
トランシットと言う測量機器を使用し、建物の外周と内部の主たる中心線上に木杭を打ち込み、縄やビニル紐(タフテープ)を張って、建物の位置を地面に表す作業です。
建物が敷地内に納まっている事、境界からの建物の距離が図面通りにある事、仮設足場の設置可否などを確認する作業です。

住宅瑕疵担保責任保険

新築住宅の売主等に対しての瑕疵担保責任を履行するための資力確保の為、住宅瑕疵責任保険への加入の義務付けが法律により平成21年10月1日から施工されました。
住宅瑕疵担保責任保険とは新築住宅に瑕疵があった場合に、補修等を行った事業者に、保険金が支払われる制度です。保険への加入にあたっては、住宅の工事中に保険法人によって独自の検査が行われることになります。建設業者・宅建業者は販売もしくは新築した住宅の構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する重要な部分に瑕疵が生じた場合、建物の引渡しの時から起算して10年間瑕疵担保責任を負います。事業者が倒産しているなど、補修等が行えない場合、保険に加入している新築住宅を取得した人は、保険法人に対し、瑕疵の補修などにかかる費用を保険法人へ
直接請求することができます。建設業者・宅建業者へは住宅取得者へ保険内容における十分な説明を行うことも義務付けされていますので、詳細の内
容を確認しておくことが必要です。

サイディング

建物の外壁に使うボード状に仕上げられた外壁材の総称。横方向や縦方向に釘や専用金具などを使用して取り付けて使う。デザインが豊富にある為、建物の外壁の意匠性を高めるだけでなく、雨・風や飛来物から建物を守る役目がある。
材質によって窯業系、金属系、木質系、プラスチック系などがあり、窯業系サイディングは建物の防火性能を向上させることが出来る。

耐火建築物

耐火建築物とは、主要構造部が耐火構造であるもの又は耐火性能検証法等により火災が終了するまで耐えられることが確認されたもので、外壁の開口部で延焼のおそれのある部分に防火戸等を有する建築物のことをいいます。
建築基準法上の防火性能では最上位建築物の総称で(鉄骨)鉄筋コンクリート造が代表的な構造ですが、国土交通大臣が定めた、または認定した工法を用いた木造の耐火建築物も存在します。

長期修繕計画

建物の性能及び快適な居住環境を確保し、資産価値の維持・向上を図るためには、建物の状態に応じて計画的にメンテナンスをする必要性があります。
特に屋上防水工事・給排水管の取り替え等10年~20年先に予想される大規模な修繕工事は長期的視点にて準備しておくことが大切です。
いつ頃、どのような修繕が必要になるのか、また、それにはどれくらいの費用がかかるかを想定して作成するのが長期修繕計画となります。

DPG(Dot Point Glazing)工法

ガラスの透明性を強調するために、強化ガラスを使用し穴をあけポイントグリップを通して支持する工法で、ガラスの魅力や特質を利用したデザインの幅をこれまで以上に広げることが可能となります。

近代的ビルにつくられた快適なスペース、ガラスのアトリウム、太陽の光や環境など自然の恵みをたっぷりと採り入れたアメニティな都市空間演出として普及してきました。

変形性能に優れ、多面体や異形ガラスなどフレキシブに対応します。
強化ガラスを使用しますが、強化ガラスで構成される合わせガラスや複層ガラスなどへの展開も可能です。

坪単価

販売広告、企画図面でよく目にする『坪』とは、日本古来の尺度で、慣行として使用されております。
建築/不動産業界において『坪当たり~円』といった使い方をし、土地の広さを図る尺度として平米(㎡)よりも一般的となっております。

近年では、不動産広告の表示規約によりメートル法の表記を求められるため、広告などで【T】、【3.3㎡あたり】といった表示で坪を表すこととなっております。

1坪のイメージとしては、畳のおおよそ2帖分となります。建築業界での便宜上、縦横1.82メートルとなり、3.3平方メートル(㎡)が坪です。

比較検討の際などは、下記を参考に計算すると分かりやすいです。

坪数が知りたい → 平方㍍(㎡) × 0.3025
平方㍍が知りたい → 坪数 × 3.3 ※正確には3.3124

※坪当たりの㎡数は、便宜上のため双方向で計算をした場合は誤差が生じます。

これらを販売価格で割れば、坪当たりの単価となり比較検討がしやすくなります。
建物販売価格でご検証の際には、延床面積(施工面積)にて建築坪単価を計算することでコスト感を掴むためのひとつの目安とすることができます。

地積測量図

地積測量図とは、土地の登記簿に付随して法務局に備えられている土地の測量図のことで、その土地の形状、面積、求積方法が記されています。
地積測量図は法務局で誰でも閲覧及び写しの交付を請求することができます。

地積更正登記や分筆登記など地積に変更が生じた場合に、登記申請書に付随して法務局に備え付けられることになる測量図ですので、過去そのような地積に変更が生じる登記申請が行われたことがない土地については地積測量図はありませんので、全ての土地に地積測量図が存在する訳ではありません。

団体信用生命保険

ローン返済中に、返済者が死亡や所定の高度障害になった場合にローンの残債務を生命保険会社が一括返済してくれる住宅ローンなどに付保する保険です。金融機関がローンの利用者をまとめて生命保険会社へ申し込むため一般的に保険料が安く、また加入時の年齢による保険料の違いもありません。住宅ローンでは加入が一般的な保険ですが、不動産投資やアパート経営で利用するローンにも組込むことができる保険です。

ツーバイフォー工法(2×4工法)

断面が2インチ×4インチの木材でつくった枠組みに、構造用合板などを釘で打ち付け、壁や床、屋根を形成して建物を支える工法のことをいい、木造枠組壁工法と呼ばれることもあります。全世界で年間200~250万戸が供給されていると推測されており、アメリカやカナダをはじめアジア諸国にも広く普及している工法でもあります。

軸組在来工法は柱や梁などを点で結合するのに対し、ツーバイフォー工法は面と線により6面体の壁で、建物を支えており家全体が強い一体構造となります。ツーバイフォー工法住宅は今では日本でも大変心配されている地震、また台風などの力を建物全体で受け止め、荷重を一点に集中させることなく全体に分散させるため、外力に対して抜群の強さを発揮する工法となっています。

NOI(Net Operating Income)

Net Operating Incomeの略。純収益という意味で、収入(賃料等)から、実際に発生した経費(維持管理費、水道光熱費、固定資産税及び都市計画税、損害保険料等)のみを控除して求める。

減価償却費等の支出を伴わない費用や修繕費等の資本的支出、支払利息等の金融費用は収入から控除しない為、不動産賃貸事業等によって経常的に得られる単純なキャッシュフローを算出することが出来る。

熱貫流率(U値)

部屋内と外など温度差がある空間を隔てる部材(断熱材を含めた壁や窓等)の熱の伝わりやすさを表す数値のことです。数値が小さいほど熱が伝わりにくく断熱性能が高いとされています。
算出方法は部材の厚さから熱伝導率で除すると熱抵抗値が表されます。その熱抵抗値の逆数が熱貫流率となります。

熱貫流率を示す記号が、意味や内容が変わったわけではありませんが平成21年4月1日改正省エネ法において、国際的には『U』が使用されていることを考慮し『K』から『U』に変更されています。

24時間換気システム

24時間換気システムとは室内の空気をファンなどの機械を使って計画的に入れ替え、常に新鮮な空気を維持するためのシステムです。住宅の高断熱高気密化にともない、化学物質によるシックハウス症候群増加が問題になりました。そこで、2003年に建築基準法が改正され、24時間換気システムを設置することが義務づけられました。

建築基準法では、24時間換気システムで必要な換気量は0.5回/h、つまり、2時間に1回家中空気が入れ替わる換気量を確保しなければならないと定められています。

24時間換気システムの方式には3種類の方式があります。

第1種換気
給気と排気の両方にファンを使って、強制的に換気するタイプです。

第2種換気
給気にファンを使って強制換気をして、排気は自然換気するタイプです。室内の気圧が屋外よりも高くなるので、室内に塵やホコリなどが入りにくくなります。そのため、病院の手術室や精密機器の製造工場などで採用される方式です。

第3種換気
給気は自然給気で、排気にファンを使って強制換気するタイプです。最も一般的に行われている方式です。

2項道路

4m未満の道路。「みなし道路」ともいいます。

建築基準法第43条で、建築物の敷地は「建築基準法上の道路(原則として幅が4m以上)」に2m以上の長さで接していなければならないと定めています。(建築基準法第42条第1項)

幅員4m未満でも、建築基準法施工前から使われていた既存道路で、かつ特定行政庁が道路として指定したものは建築基準法上の道路とみなされます。(建築基準法第42条第2項)
その条文名をとって「2項道路」と呼ばれています。

この2項道路に接した敷地に建築物を建築する場合には、道路の中心線から2m後退したところに道路境界線があるとみなされるため、セットバックが必要です。(道路中心線から2m以内には建築ができないという制限)

また道路の片側が川や崖等の場合は、それらの境界線から4m後退したところが道路境界線とみなされセットバックすることになります。

日影規制

日影規制とは建物により生ずる日影を一定の時間内に抑えることにより、周辺の居住環境を保護するものです。

対象となる建物は1種低層住居専用地域又は2種低層住居専用地域内においては、軒の高さが7mを超える建築物又は3階以上の建築物で、その他の地域では高さが10mを超える建築物です。該当する建築物は冬至日の午前8時から午後4時までの間、用途地域ごとに定めた一定時間以上の日影を周辺に生じさせないよう規制することにより、周囲の日照を確保しようとするものです。ただし、商業地域、工業地域、工業専用地域では日影規制の適用がありません。

品確法

正式には「住宅の品質確保の促進等に関する法律」。

消費者が住宅を安心して購入できる住宅市場の整備と活性化を目的に平成12年4月施行されました。住宅性能に関する表示基準を設け、住宅の品質向上を図り、消費者が取得した住宅に瑕疵が発生した場合でも、消費者保護の立場から紛争を速やかに処理できる機関が整備され、新築住宅については、柱・梁・床・屋根など住宅の構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分について10年間の瑕疵担保責任が建設会社または建売住宅等にあっては売主となる不動産会社等に義務づけられるようになりました。

不動産投資信託

不動産投資信託とは不動産を投資対象とした投資信託で、複数の投資家が資金を出資し、間接的に不動産を所有することで、そこから生じる賃料や売却益を、分配金として投資家が受け取ることのできる金融商品です。

不動産の賃貸料は定期的な収入であり、株式と比べて短期間に大幅な変動が起きにくい為、投資家に支払われる分配金が比較的安定しているというメリットがあります。

尚、一般的に不動産投資信託を「REIT(Real Estate Investment Trust:リート)」と呼称しており、日本における不動産投資信託は「J-REIT」と呼ばれます。

防火地域

防火地域は都市計画法で「市街地における火災を防除するため定める地域」と定められており、密集した市街地や主要は街路沿いが指定されています。建築物の防火規制を行い都市の不燃化を促進することが目的です。

防火地域内の建築物等の制限については建築基準法で定められており、耐火建築物とするのを原則とします。ただし、階数が2以下でかつ延べ面積が100㎡以下の建築物は準耐火建築物とすることができます。

なお、次のものは防火地域の制限が適用されません。

  • 述べ面積が50㎡以内の平屋建付属建築物で、外壁・軒裏が防火構造のもの
  • 卸売市場の上屋又は機械製作工場で主要構造部が不燃材料又は同等の材料で造られたもの
  • 門又は塀(高さが2mを超える場合は不燃材料で覆う又は造る)

ハト小屋

ビルやマンションなどの陸屋根の建物で、屋根スラブを貫通し、給水管や電気配線、空調の冷媒管などの配備配管を屋上に出す場合、屋上に出た部分は風雨にさらされ雨水の侵入の恐れが生じます。そこで健全な防水層を形成する為に配管類をハト小屋という箱型の小さな小屋で覆うことにより、配管を水平に出すことができるようになり、雨仕舞がよくなります。

ベタ基礎

ベタ基礎とは、基礎の立ち上がりだけではなく建物の底面全体を鉄筋の入ったコンクリート盤にした基礎のことです。布基礎や独立基礎などと同じく直接基礎のひとつです。

建物下の地盤全体に鉄筋を配筋して、そこにコンクリートを流し込んで作ることで建物の荷重を底板全体で支え面で支えますので強度が高く、耐震性も優れているだけではなく地盤面からの湿気を防ぎ、シロアリ対策としても効果が期待できます。

木造住宅の基礎としては、最近では布基礎よりもベタ基礎が主流になりつつあります。

白華

白華(はっか)とは、コンクリートやモルタルの表面に浮き出る白い生成物のことです。
これが浮き上がる現象を白華現象(エフロレッセンス)と言います。

白華が生じたとしても、コンクリート構造物の強度には問題はなく、生成物も無害です。
要因の一つとして、コンクリート内部(表層部)に侵入した水分が、蒸発する際に石灰分などの可溶成分とともに表面に染み出し固まる(一次白華)、もしくは空気中の二酸化炭素と反応して固まる(二次白華)ことにあります。

タイル目地等に生じた小規模な白華は削るか塩酸を含むトイレ用洗剤などで落とすことができます。

表示登記(表題登記)

不動産(土地・建物)の物理的状況を公示する登記の事です。
土地については地目、所在、地番、地積が、建物については種類、構造、家屋番号、所在、床面積が表示されます。

建物を新築した場合などには登記が存在しないので、保存登記(所有権保存登記)の前提として建物の表示登記の申請をする事になります。

保存登記(所有権保存登記)

保存登記は原則として表示登記上の所有者が行うことになります。その不動産を誰が初めて所有したのかを公に示す為になされる登記のことです。
保存登記を行っていないとその後の所有権移転登記や金融機関から融資を受ける際の抵当権設定登記が行えないことになります。

フローリング

一般の住宅から施設等、多種建物に使われている木質系の材料を使用した床材のことです。
フローリングには木材を継ぎ合わせた一層のみで構成された『単層フローリング』と、下地材と化粧材を張り合わせた『複合フローリング』があります。複合フローリングには汚れにくいものや傷がつきにくいもの、遮音性能のあるものなどさまざまな種類があり、メンテナンスの容易性などから、気密性住宅では最も一般的に使用されています。
複合材から無垢材までフローリングの種類は数百といわれ、値段も特徴もさまざまです。

ペアガラス

2枚の板ガラスの間に一定間隔の乾燥した空気層をおいた複層ガラスのことで、断熱性がよく遮音性もあり結露を生じにくいといった特徴があります。
最近ではより断熱性を高めたLaw-Eガラス(ローイー)が使われ始めています。

Law-Eガラスとは、ペアガラスの内側に非常に薄い特殊金属膜をコーティングしたガラスのことです。
ペアガラスより遮熱性に優れ、太陽光線の中で可視光線だけを通しますので、紫外線と熱を伝える赤外線をほとんど通さないといわれています。

不動産取得税

土地や家屋を売買、贈与、交換、建築(新築、増築、改築)などによって取得した場合に都道府県が課税する地方税です。ただし相続や法人の合併等により取得した場合は非課税となります。

税額は取得した不動産の『固定資産税評価額×税率』で算出します。住宅を平成27年3月31日までに取得した場合、税率は土地・家屋とも3%(住宅以外の家屋4%)となります。

宅地や宅地に準ずる土地を平成27年3月31日までに取得した場合、宅地の課税標準額が1/2となる特例を受けることが出来ます。(宅地の課税標準額=固定資産税評価額×1/2)

取得した土地の価格が10万円、新築・増築・改築した家屋の価格が23万円、売買・贈与・交換等した家屋の価格が12万円に満たない場合は不動産取得税が免税されることとなります。

他、不動産取得税の軽減措置を受けて頂ける為の様々な要件もございますので、不動産を購入(取得)する際は事前に内容の詳細を確認しておくことが必要です。軽減を受けるためには取得から原則として60日以内に都道府県税事務所に届出をする必要があります。(届出制)

民間住宅活用型住宅セーフティーネット整備推進事業

既存の民間賃貸住宅の空家を有効活用することにより住宅確保要配慮者の居住の安定を図るとともに、災害時には機動的な公的利用を可能とする環境を構築する事を目的とし、住宅確保要配慮者の入居を条件として、空家のある賃貸住宅の改修工事に要する費用の一部を国が直接補助する事業です。

本事業を実施した住宅(補助を受けた住宅)については、管理期間中に高齢者世帯、子育て世帯、障がい者等世帯又は所得が214,000円を超えない者等の入居について、その世帯属性を理由として入居を拒むことはありません。(ただし、家賃の支払能力が十分でない等の場合は除きます。)

本事業を活用し補助金を受けるためには、対象住宅の要件・改修工事の要件・改修工事後の賃貸住宅の管理の要件を満たす必要があります。

埋蔵文化財

埋蔵文化財とは、教育文化に関する法律用語の一つです。

文化財保護法では、土地に埋蔵されている文化財が埋蔵文化財と定義されています。埋蔵文化財は、大きく分けて集落跡・貝塚・古墳・古窯跡・寺院跡などの遺跡と、土器・石器・木器・金属器などの遺物があります。埋蔵文化財を包蔵する土地として広く知れわたっている土地は、周知の埋蔵文化財包蔵地と呼ばれるが、ここでは文化財調査目的だけでなく、土木工事等で発掘された場合も、原則として届出が必要となります。

土地取引にあたっては、周知の埋蔵文化財包蔵地に含まれるかどうか、埋蔵文化財の存在に留意した上で、発掘調査の必要の有無、調査に要する費用や期間について、各自治体の教育委員会等所管の行政庁に確認することが重要です。

融資特約

融資特約とは、不動産売買契約上で用いられる契約停止条件のことで、不動産の買主が資金調達面で金融機関からのローンを利用することを前提とした不動産売買契約において、融資の一部もしくは全部について金融機関から承認が得られなかった場合は契約解除となり売買契約締結時にすでに支払い済みの金員等は、売主から買主へ無利息にて全額返金されることとなります。これは消費者保護の観点から見ても重要な役割を果たしています。

誘発目地

コンクリート造の構造物の場合は、セメントの水和熱や外気温などによる温度変化、乾燥による収縮など外力以外の要因によって変形が生じることがあり、場合によってはコンクリート面にひび割れが発生することがあります。そこであらかじめ定められた場所にひび割れを集中させる目的で所定の間隔で目地を設け、ひび割れを人為的に集中して生じさせることで他の箇所へのひび割れを防ぐ役割をします。この目地の事を(ひび割れ)誘発目地と言います。

用途地域

土地の計画的な利用を図ることを目的として、住宅地に望ましい環境づくりや、商業や工業にそれぞれ適した地域づくりなど、その地域にふさわしい発展を促すため、都市計画法によって定められています。

地域区分には大きく分けて「住居系」「商業系」「工業系」の3つがあり、そのなかでさらに細かく分けられ、全部で12種類あります。

各用途地域内では、建築基準法の規定によって、建築物の用途、建ぺい率、容積率、建築物の高さ等の形態規制が行われており、周辺環境を知る目安にもなります。

容積率

容積率とは、建築物の延べ面積(各階の床面積の合計)の敷地面積に対する割合のことをいいます。
容積率は建築物の延べ面積を制限し、住宅系用地は良好な環境が保たれ、商業系用地は収益性や効率が重視されるように、各用途地域に応じて利用しようとするものです。

 容積率による制限は、都市計画によって定められている指定容積率と基準容積率があり、接道する前面道路が12m未満の場合、住居系の用途地域では「道路幅×4/10」の数値、その他の用途地域(商業系・工業系)では「道路幅×6/10」の数値と、指定容積率を比較して、原則として低い方が適用されることになります。  建築物の敷地が指定容積率の異なる用途地域にまたがっている場合、加重平均により算出された容積率が適用されることになります。

建築基準法上において容積率算定の特例があり、共同住宅の共用廊下及び共用階段の用に供する部分については、容積率に算入しないこととなっています。また、建築物に自動車車庫・二輪車置場がある場合は、それらの部分については、延べ面積の5分の1を限度として、容積率に算入しなくていいとされています。

立体道路制度

日本において道路の上空や地下に建物を建築できる制度として、1989年(平成元年)に制定されました。
道路の上下空間に建築物を建てることを認め、高層建築物を貫く道路建設も可能となり、用地取得が困難な都市部を中心に道路整備が進んでいました。

1992年(平成4年)竣工の大阪市「ゲートタワービル」は日本で初めてこの制度を利用し、ビルの5~7階には阪神高速道路11号池田出口が貫通しています。また、2014年6月に完成した東京都港区の超高層ビル「虎ノ門ヒルズ」もこの制度を使い、環状2号線の道路整備と一体的に建設されました。

リノベーション

リフォーム工事よりも大規模な改修工事で、一旦中古住宅・マンションをスケルトン状態(骨組み・構造体のみを残した状態)にした上で全面的に新設工事を施し、用途や機能を向上させたり新たな付加価値を与える目的で行われる改修工事のことです。

レンタブル比

レンタブル比とは、延床面積に占める収益部分の面積比率のことで『賃貸可能面積(専有面積)』÷『延床面積』で計算します。

例えばレンタブル比80%ならば、賃貸可能となる専有面積が延床面積の80%ということになりますので、延床面積が100坪の場合80坪が賃貸とする事ができる部分と言うことになります。

エントランス、共用階段、廊下などの共用部分からは賃料は入ってきませんので、賃貸オフィスや貸事務所、賃貸マンションなどの建築計画の際にはレンタブル比の大小が収支計画における目安となり、重要な項目になってきます。

レバレッジ効果

レバレッジ効果とは直訳すると「てこの原理」の意味、つまり小さな力で大きな効果を得るということを意味します。

このレバレッジ効果は不動産投資においては、借入れを利用することで自己資金より大きな投資を行うことを意味し、自己資金以上の金額を動かすことで、より大きな利益を狙おうとする投資戦略の一つと言えます。ただし、狙う利益リターンの増加同等に損失リスクも同時に増加していることである点に注意が必要となりますので適正な自己資金比率をもっての適正なキャッシュフローの確保、借入れ元金返済を早期に進めていくことが損失リスクヘッジになる事も理解しておく必要があります。

利回り

利回りとは、投資額に対してリターン(収益)がどれくらいあるかを測る尺度のことです。不動産投資における利回りは、投資額に対してどれほどのリターンが得られるかを見極める指標となります。

■表面利回り(グロス)
年間の家賃収入の総額を物件取得コストで割り戻した数字です。「表面利回りで○%以上」など、投資用物件を探す際に、対象物件を絞り込むための目安となるのがこの表面利回りという指標です。一般的には下の計算式で算出します。

表面利回り(%)=年間家賃収入÷物件取得コスト×100

■実質利回り(ネット)
実質利回りは年間家賃収入から諸経費(管理費や固定資産税などの運営経費)を差し引いたものを、物件取得コストで割った数字です。一般的には下の計算式で算出します。

実質利回り(%)=(年間家賃収入-諸経費)÷物件取得コスト×100

路線価

宅地の価格がおおむね同一と認められる一連の宅地が面している路線(公衆が通行する道路のこと)について、その路線に面する宅地の1平方メートル当たりの価額を1,000円単位で表示したものを「路線価」という。

宅地の価格水準が基本的にはその宅地が面する道路によって決定されるという発想にもとづいて、宅地の価格水準を道路ごとに表示したものと考えることができる。

公的な土地評価では、相続財産評価および固定資産税評価においてこの路線価が使用されている。
相続財産評価では市街地の宅地については路線ごとに「路線価」を定め、この路線価を基準として各種の補正率を適用し、宅地の財産評価を行う。

この相続財産評価の路線価は、地価公示価格・売買実例価格・鑑定評価額・精通者意見価格などを参考として各国税局の局長が評定する。評定の基礎となる「標準宅地」としては全国で約40万地点が定められている。
この相続財産評価の路線価は、毎年1月1日を評価時点として評定され、毎年8月上旬に一般に公開されている。

なお、相続財産評価の路線価は、平成4年以降は地価公示の8割程度となるように評定されている。